Suite au vote sur le Brexit, des fonds immobiliers britanniques ont été fermés à la commercialisation. Cette menace pourrait-elle franchir la Manche et atteindre l’immobilier français ? À moins que les conséquences d’un élargissement de l’encadrement des loyers de Paris à l’agglomération parisienne soient à prendre plus au sérieux…
« Nous vous informons que nous avons temporairement fermé le fonds M&G Property Portfolio Fund et son feeder fund (fonds nourricier), M&G Feeder of Property Portfolio. Cette décision a été prise en raison des incertitudes dans le secteur immobilier au Royaume-Uni depuis le résultat du référendum sur l’appartenance du Royaume-Uni à l’Union Européenne et dans l’objectif de protéger nos clients investis sur le fonds », explique une note de la société de gestion M&G.
Ce n’est pas un cas isolé. Fort heureusement, la France n’est pas concernée. « Ces fonds immobiliers domiciliés au Royaume-Uni ne sont pas enregistrés à la vente en France », poursuit M&G. Avant d’insister : « Aucun fonds commercialisé par M&G en France n’a été affecté par cette décision. Nous n’avons pas de client domicilié en France investi sur ce fonds ».
Ouf… Mais va-t-on en rester là ?
Sébastien de Lafond, président du site de MeilleursAgents.com, a un avis bien tranché sur la question. De son point de vue, l’impact du vote sur le Brexit ne se traduirait pas de la même façon. Il faudrait davantage s’attendre à une contraction de la demande de biens immobiliers, surtout dans les zones appréciées par les Britanniques : « Les possibles conséquences sur le marché immobilier sont de plusieurs ordres. La première est liée à la baisse de la devise britannique (-9 % une semaine après le vote). Cette baisse, si elle devait se maintenir ou s’amplifier, entraînerait une baisse de pouvoir d’achat et donc de la demande des Britanniques désireux d’acheter des biens immobiliers en France. Les Britanniques sont les premiers investisseurs étrangers en France devant les Italiens. Une baisse de la demande britannique se ferait ressentir particulièrement dans les stations de ski des Alpes, dans les quartiers centraux de Paris, sur la Côte d’Azur, en Bretagne et dans certains départements du sud-ouest prisés par nos voisins d’outre-manche. Ils achètent des biens de valeur élevée (700 000 € en moyenne, d’après une étude BNP Paribas de 2013), d’où un impact concentré sur l’immobilier haut de gamme ».
Mais d’un autre côté, si les bourses continuent à évoluer en dents de scie, il n’est pas improbable que les épargnants fassent des choix et arbitrent leurs investissements financiers vers des valeurs plus sûres comme l’or (à ce sujet lire notre article Et pendant ce temps-là… l’or se frotte les mains) ou bien l’immobilier.
Par ailleurs, depuis que les résultats officiels sur le vote du Brexit ont été dévoilés, les taux longs continuent leur baisse inexorable…L’OAT 10 ans semble vouloir suivre le Bund allemand en s’approchant dangereusement du territoire négatif. Il flirtait avec les 0,10 % dans la matinée du 6 juillet 2016… Ce contexte inédit va mécaniquement tirer encore plus vers le bas les taux des crédits immobiliers. Avec deux conséquences en cascade :
– La première : l’amélioration de la solvabilité des emprunteurs.
– La seconde : un facteur de soutien des prix immobiliers.
Et si d’autres craintes plus sérieuses venaient plutôt du côté du législateur français ?
Le 30 juin 2016, Emmanuelle Cosse, la ministre du Logement, a jeté un pavé dans la mare en annonçant l’élargissement dès 2018 de l’encadrement des loyers aux 412 communes de l’agglomération parisienne… après seulement moins d’un an de mise en place d’une mesure identique dans Paris.
Pourtant le bilan ne serait pas au beau fixe dans la Capitale. Sébastien de Lafond témoigne : « Depuis janvier 2014, les prix des petites surfaces (studios et deux pièces) ont baissé beaucoup plus (-3,5 %) que ceux des grandes surfaces (-0,5 %). C’est la conséquence d’un désintérêt des investisseurs/propriétaires bailleurs qui considèrent que l’encadrement des loyers pénalise leur investissement. 10 mois après la mise en œuvre de la mesure, 29 % des loyers proposés à Paris sont supérieurs aux prix maximums autorisés. Cette proportion atteint même 70 % dans certaines zones où les loyers proposés par l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) sont trop éloignés des loyers de marché et mettent les propriétaires, notamment ceux qui se sont endettés pour acheter, en difficulté. Dans ces conditions, l’attractivité des biens locatifs pour les investisseurs est considérablement réduite. Il faut noter l’explosion de l’offre locative de « meublés touristiques » due essentiellement à la baisse de rentabilité de la location traditionnelle. Il y a un vrai risque d’une baisse de l’offre locative à Paris, à la fois en volume et en qualité ».
Fort de ce constat, MeilleursAgents.com estime l’extension de l’encadrement des loyers « prématurée et probablement néfaste », aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.
